房地产又香了？防水建材龙头进京“抢地”

  尽管东方雨虹对外宣称“不涉及房地产开发业务”，但这家“防水一哥“却在疯狂“刷脸”北京土拍。

  6月16日，北京正在进行本月的第三次土拍，网传的报名表中又出现了东方雨虹的身影，它携手海门海泰报名了经开区X47R地块，这宗地起拍价68.8亿元，仅保证金便高达13.8亿元，出手颇为阔绰。

  这是东方雨虹6月以来第三次出现在北京土拍市场，尽管至今尚未有所斩获，但其似乎愈挫愈勇。连续参战让外界惊叹于它的资金实力，也令大家好奇，这家“防水一哥”是否真的要涉足房地产开发。更有网友戏言，东方雨虹涉足房地产的底气在于“不漏水”。

  激进抢地

  过去的二十多年里，东方雨虹一直以供应商的身份与房地产连接在一起，其更为外界熟知的标签是防水建材，甚至被称作是行业“一哥”。近两年，房地产市场格局生变，行业出清，这位“一哥”开始跃跃欲试，想要趁机扩展业务版图。

  苗头早期出现在2020年。
  当年8月，奥园以约8.47亿元的价格竞得了一宗位于广州市增城区中新镇的宅地，后被命名为奥园中新城市天地（即“奥园新誉府”）。按计划，这里将会被打造为广州东首个“总部经济TOD”项目，是一个集总部经济办公、大型购物中心、主题商业步行街、高端住宅、文化休闲于一体的城市商业综合体标杆。
  该项目还有一个占股20％的合作方——东方雨虹。奥园中新城市天地举行启动仪式的时候，东方雨虹执行董事杨浩成还去了现场，当时的报道透露出一个信息：东方雨虹要在这里设立华南总部基地。
  只是随着奥园债务危机爆发，这个项目开始走向烂尾。有熟悉该项目的业主曾向《国际金融报》记者表示，奥园中新城市天地的商业部分已经暂停开发建设，如今重点在住宅部分的保交楼，因开发贷原因抵押银行而暂无法网签的部分底商已经开启商铺置换流程。

  或是由于上述项目推进受阻，2021年4月，东方雨虹通过旗下全资子公司广州东方雨虹置业以约1.12亿元的价格摘下了花都区的一宗商住地块。根据公开信息，该项目在今年6月7日举行开工奠基仪式，计划建设为集甲级写字楼、高端居住、金融服务、科研、休闲和餐饮等多功能生态于一体的城市综合体，总投资3亿元。

  2023年，积攒了经验后的东方雨虹开始将目光瞄准北京市场。

  6月1日，北京迎来当月的首场土拍，4宗宅地共吸引了48家主体单位参拍，合计成交95.2亿元，平均溢价10.1％。从流出的报名表看，东方雨虹报名了顺义新城第19街区19-69地块以及顺义新城第20街区6001地块，起始价分别为14.4亿元、15.05亿元，竞争十分火热，在摇号环节被幸运儿福建雄旺、中能建收入囊中。

  同月14日，北京进行第二场土拍。

  东方雨虹携手海门海泰再战，报名了位于海淀区的两宗地，即双新村003号、004号地块，可惜再度抱憾而归。

  为何下场
  可喜的利润空间、优化后的参拍规则是促使其押注北京土拍市场的主要原因。
  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在采访中向《国际金融报》记者表示，今年以来，多城楼市复苏缓慢，导致开发商调整布局，更加青睐北京这类具备稳健楼市特征的城市；另一方面，北京个别地块拍地规则收紧，禁止多“马甲”摇号适度降低了老面孔的重复进场，加大了新面孔的入市机会。
  据悉，4月北京市规划和自然资源委员会将部分地块挂牌文件中对竞买人资格的要求由“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”，调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买”。规则优化后，以往霸屏的“中建系”在近期几次土拍中明显不及以往激进。
  还有一个隐形福利是，北京土拍市场近期取消了“土地成交后，不得以任何直接或间接形式将股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方”的限制条款，这就意味着，拿到地后，若企业存在不具备开发能力或资金受限情况，可以引入其他合作方，操作空间更大。这给了其他玩家更多机会。
  在6月的三场土拍中，报名表出现了不少从未出现在北京市场的房企，如石家庄创世纪、刚成立没几天的太原萃丰、福建雄旺等。它们的出现打乱了北京土地市场的竞拍格局，也为市场赋予了更多活力。
  中原地产首席分析师张大伟曾分析，政府对土地进行限价，为竞得企业创造出巨大的利润空间，也是导致北京土拍市场火热的重要原因。

  以石家庄创世纪为例，其于6月14日摘下顺义新城第2街区地块，该宗地楼面价约2.32万/平方米，销售指导价为4.6万元/平方米；再如6月1日被福建雄旺摘下的顺义新城第19街区19-69地块，这宗地楼面价2.91万元/平方米，期房销售指导价5.8万元/平方米，现房6万元/平方米。

  资金承压
  据市场消息，《国际金融报》记者统计截至目前，东方雨虹6月份在北京市场已经报名了5宗地，起拍价合计184.25亿元，保证金合计37亿元。虽然其中有3宗是联合报名，但于东方雨虹而言，资金压力依然不小。

制表：吴典

  截至2023年一季度，东方雨虹拥有账面货币资金约50.52亿元，较年初减少52.07％，变动原因是经营规模增长导致经营性支出增加及偿还银行借款；同期短期借款约41.67亿元，另有规模约5.27亿元的一年内到期的非流动负债。

  以此来看，东方雨虹的现有资金并不算充裕。

  据悉，该公司的收入主要来自防水材料销售、防水工程施工、其他收入及材料销售四个业务条线，其中贡献度高的为防水材料销售业务。

  2022年，受下游需求疲软影响，东方雨虹实现营收312.14亿元，同比下滑2.26％，其中76.83％、239.81亿元来自防水材料销售业务，14.11％来自防水工程施工业务；对应归母净利润则同比下降了49.57％，为21.2亿元，创下了三年来最低水平；经营活动产生的现金流量净额为6.54亿元，同比降幅更是高达84.11％。

  对于经营活动产生的现金流量净额大幅下降的原因，东方雨虹直言是由于销售商品、提供劳务收到的现金减少所致。

  去年，公司加大了销售费用的投入，这部分支出较2021年增长19.84％至26.58亿元，但并未取得成效，其当期来自防水材料销售业务的收入同比下降了5.91％。同时，由于管理费用、财务费用、营业成本等增长，一定程度上对冲了公司利润水平。

  数据显示，去年，东方雨虹整体毛利率下降4.76个百分点至25.77％，其中防水材料销售业务的毛利率下降了4.68个百分点，防水工程施工则下降了4.85个百分点，同期净利率跌破10％，达到6.78％。

  面对全面下滑的财务数据，市场好奇，东方雨虹此刻斥巨资进京拿地是否是一个好时机？

  本文源自：国际金融报

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